Água, luz, gás, manutenção, folha de funcionários, seguros, impostos e fundo de reserva. Não raro, a matemática dos síndicos é vencida pela lista de despesas dos condomínios, e a sonhada diminuição da taxa condominial é adiada. O desafio de cortar gastos é um dos temas que serão debatidos no 1º Congresso Norte-Nordeste de Gestão de Condomínios, nos dias 29 e 30, no Hotel Pestana.
Um dos palestrantes do evento, o diretor da AC Assessoria Contábil Condominial, o contador Ary Cabral, explica que há vários focos de despesas que devem ser atacados. Os dois principais são a folha de funcionários e a inadimplência, nessa ordem. Com ações nessas áreas e medidas de economia de água e luz, a redução da cota condominial pode chegar a 30%, segundo Cabral.
Na Bahia, os gastos com funcionários se tornaram ainda maiores nos últimos quatro anos, período em que o reajuste salarial da classe de porteiros, vigilantes e seguranças foi de 52%. "Em média, 70% (da taxa de condomínio) são para despesas com funcionários. Se o serviço for terceirizado, pode chegar a 85%", estima a gestora da Objetiva Administradora de Condomínios, Ivana Vianna.
Cabral conta que já conseguiu baixar em 45% o valor da folha de pagamento ao substituir mão de obra terceirizada por própria. "Os condôminos usaram a economia para obras, mas, se tivessem optado por diminuir a cota do condomínio, ela teria caído em 25%".
Nem sempre, no entanto, vale a pena abrir mão da terceirização. Com empresas mediando a relação com os funcionários, evitam-se passivos trabalhistas, que pesam no bolso dos condôminos. Ivana relata que, em condomínios geridos por síndicos não profissionais, é comum o desvio de funções dos contratados, abrindo espaço para processos judiciais.
Outro problema relacionado à gestão de pessoas em condomínios é a falta de controle sobre horas extras. "Assessorei um condomínio que trabalhava com cinco funcionários e pagava em torno de 110 horas extras por mês. Mudamos a escala e caiu para 34. Por lei, a diminuição de horas extras não precisa ser indenizada. Só quando se cortam todas as horas que eram feitas pelo funcionário", explica o diretor da AC Assessoria Contábil Condominial.
Além do planejamento de escalas, o investimento em tecnologia pode ajudar a redução de gastos com horas extras e até do próprio quadro de funcionários. "Teve condomínio que passou de cinco para três (contratados) com a automatização do portão e a instalação de porteiro eletrônico e de câmeras de vigilância. Demitiram os dois porteiros que trabalhavam de manhã", conta Cabral.
Inadimplência
Ao lado da folha de pagamento, a inadimplência é um dos principais fatores que engordam a cota condominial. Segundo o presidente da Associação Baiana de Administradoras de Imóveis e Condomínios (Abadi), Manuel Teixeira, o índice de inadimplência está ligado à administração. Segundo ele, é função do síndico conscientizar os moradores da importância de se pagarem as contas em dia.
Para a gestora da Objetiva Administradora de Condomínios, uma das medidas mais efetivas para reduzir despesas é fortalecer a comunicação entre síndico e condôminos. "O síndico, às vezes, esquece que é um voluntário, trata o condomínio como uma empresa dele e assume ações que não agradam a todos. Isso gera insatisfação e, assim, inadimplência", diz Ivana.
A cobrança dos atrasados também cabe ao gestor. "Deve ser feita de forma impessoal e rápida", diz Teixeira. Tanto pela experiência no setor quanto pelo distanciamento dos moradores, as empresas que administram condomínios têm mais facilidade em fazer a cobrança.
Além da redução da taxa condominial, outros destinos são possíveis para o dinheiro economizado, como obras de manutenção e benfeitorias à área comum, como home theater, parque para crianças, espaço gourmet e academia. Outra opção é usar o dinheiro para economizar ainda mais, com investimento em tecnologia ou nas redes hidráulica e elétrica.
Saiba como diminuir a taxa de condomínio
Horas extras As despesas com funcionários representam até 85% dos gastos totais de um condomínio. Planejar as escalas corretamente é o primeiro passo para economizar, diminuindo os gastos com horas extras
Tecnologia Em alguns casos, o número de funcionários pode ser reduzido com investimentos em tecnologia, como em câmeras de segurança, automatização de portão e porteiro eletrônico
Terceirização Em geral, a contratação de funcionários sem a mediação de uma prestadora de serviços é menos onerosa. Por outro lado, a terceirização protege o condomínio de eventuais passivos trabalhistas
Inadimplência É um dos principais motivos de altas taxas condominiais. O síndico deve ser rápido e profissional ao tratar com inadimplentes. Administradoras de condomínio costumam ajudar na cobrança
Água É fundamental que seja realizada revisão periódica nas unidades para checar vazamentos. A individualização de água é outra medida necessária. Em média, ela reduz a conta mensal de água entre 30% e 40%. Prédios novos já têm hidrômetros individualizados
Luz Instalar sensores de presença, trocar lâmpadas de LED por lâmpadas fluorescentes e modernizar os elevadores são as melhores medidas para diminuir a conta de luz. Alguns condomínios do Sul-Sudeste têm investido ainda em projetos de energia limpa, como a implantação de painéis solares
Manutenção A manutenção do prédio deve ser feita, pelo menos, a cada cinco anos. O zelador do prédio e os próprios condôminos devem ficar atentos à estrutura e aos equipamentos do condomínio para evitar problemas
Orçamento O planejamento orçamentário é a melhor arma para reduzir a taxa de condomínio, com a previsão dos gastos. A contratação de profissionais para ajudar na contabilidade torna o orçamento mais preciso
Fonte: portalatarde.uol.com.br
